Juros capitalizados, ou “juros sobre juros”, como são mais conhecidos, não podem ser cobrados pelos bancos em contratos de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão, publicada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no último dia 18, pode beneficiar cerca de 10 milhões de mutuários em todo o país; destes – 1 milhão dos quais já contestam esse tipo de cobrança na Justiça.
Segundo cálculos de especialistas, a economia para essas pessoas poderá chegar a 20% do valor total em um contrato de 20 anos – o equivalente a 4 anos de pagamento das parcelas. A exceção fica por conta dos novos financiamentos, firmados a partir de julho deste ano, quando passou a vigorar a lei que autorizou a cobrança de juros capitalizados, no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.
“Este entendimento gera uma orientação jurisprudencial, que passa a ser aplicada no julgamento de casos da mesma natureza nos tribunais de primeira e segunda instância em todo o Brasil”, explica o diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. “Essa tese só reforça os argumentos, que sempre defendemos, de que a capitalização de juros é abusiva”, avalia o advogado da Associação Nacional dos Mutuários (ANM), Carlos Alberto de Santana, que subscreveu uma manifestação durante o processo no STJ.
Tabela Price
A decisão, no entanto, define que não compete ao STJ avaliar se há ou não a incidência de juro composto nos financiamentos firmados sob a aplicação da Tabela Price. Embora as entidades de defesa do consumidor aleguem que este sistema implique a capitalização de juros, a questão é contestada pelas instituições financeiras e alvo de polêmica até mesmo entre matemáticos e peritos financeiros.
Isso não impede, no entanto, que cada mutuário, particularmente, entre na Justiça para contestar a incidência de juro composto no seu financiamento. “Neste caso, o consumidor que se sentir prejudicado pode propor uma demanda judicial para avaliar seu contrato, buscando um pronunciamento favorável de instâncias e tribunais inferiores”, aconselha Delfino.
Já os mutuários que possuem processos em andamento na Justiça devem ficar atentos. Caso a ação já peça a exclusão da Tabela Price e dos juros capitalizados, não há necessidade de iniciar uma nova judicial. Vale também lembrar que a regra exclui os contratos de financiamento não enquadrados no SFH.
O presidente da ANM-PR, Luiz Alberto Copetti, entende que os mutuários que já quitaram o imóvel também podem requerer ações visando reaver a quantia paga em juros capitalizados durante o financiamento. “Para isso é importante buscar auxílio de um advogado que conheça o assunto para uma avaliação do contrato. Administrativamente a possibilidade de se conseguir isso é praticamente nula. O mutuário deve buscar a via judicial”, orienta.
Limite de juros
Se, por um lado, a decisão do STJ de proibir os juros favoreceu os mutuários, outro entendimento do tribunal agradou as instituições financeiras. Como não havia definição formal, o limite para a taxa de juros sobre os financiamentos imobiliários também era alvo de contestações na Justiça. Alguns juízes entendiam que essa taxa era limitada em 10% ao ano para contratos assinados até julho de 1993. Outros juízes entediam que podia ser de até 12% ao ano. As entidades de defesa dos mutuários pediam a limitação dos juros remuneratórios no patamar mais baixo. Mas o STJ manteve o limite de 12% ao ano, independentemente da data de assinatura do contrato.
Serviço
A incidência de “juros sobre juros” poderá ser contestada judicialmente. Existem associações que podem auxiliá-lo na análise do contrato de financiamento. Por meio delas você pode verificar se pode ou não ser beneficiado com a recente decisão da Justiça.
Associação Brasileira de Mutuários da Habitação – ABMH
www.abmh.org Fone: (41) 3222-1100
Associação Nacional dos Mutuários do Paraná – ANM-PR
www.anm.com.br Fone: (41) 3077-5504
Tira Dúvidas
A decisão da Justiça pode afetar até 10 milhões de mutuários. Confira algumas respostas a respeito do assunto:
O que mudou?
O Superior Tribunal de Justiça baniu a cobrança de juros capitalizados em contratos de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer periodicidade.
Quem será beneficiado?
Cerca de 10 milhões de mutuários com contratos firmados antes de julho de 2009, em especial aqueles que tenham a Tabela Price como sistema de amortização.
O que preciso fazer para me beneficiar da decisão?
Busque auxílio de um advogado especialista ou de uma associação de mutuários para avaliar o seu contrato. É preciso acionar a Justiça para reverter a cobrança.
Há diferença de ações para quem firmou contrato com a Caixa Econômica Federal?
Sim. No caso de contratos com a Caixa Econômica Federal de até 60 salários mínimos (ou R$ 27,9 mil) o mutuário deve procurar a Justiça Especial Federal. Acima desse valor, a Justiça Federal comum deve ser acionada.
E quando o financiamento ocorre por meio de outra instituição financeira?
Em contratos com bancos privados ou estaduais de até 40 salários mínimos (ou R$18,6 mil), o mutuário pode recorrer tanto ao Juizado Especial quanto à Justiça comum. Acima de 40 salários mínimos, só a Justiça aceitará dar andamento ao processo.
Fonte: Gazeta do Povo
Há 5 meses
