Como comprar imóvel com inventário e espólio.

É sabido que entre muitos herdeiros não existe um interesse comum na manutenção da propriedade em conjunto em razão do óbito de seus antigos proprietários, geralmente um ente querido. Opta-se, então, pela venda do mesmo, em sede de inventário.

Tanto vendedores como compradores devem ser precavidos na compra e venda de imóvel inventariado.

Como sabemos, nem sempre os intermediadores responsáveis possuem todas as informações necessárias para a negociação do imóvel. Portanto, procure sempre informar-se sobre tudo que diz respeito ao imóvel, dos vendedores, dos compradores, documentos, intermediadores, etc.

Por exemplo, se o corretor responsável exige um sinal para a assinatura do contrato preliminar, também conhecido como Contrato de Promessa de Compra e Venda, é importante se certificar quem estará assinando o referido contrato pelo vendedor possui procuração específica com tais poderes. Mais ainda, é fundamental a leitura cuidadosa de todas as cláusulas, principalmente aquelas que delegam responsabilidades.

É prudente que o comprador solicite uma certidão de propriedade do imóvel à seu custo e verifique quem consta no referido documento como proprietário para observar se correspondente com as pessoas que estão assinando o contrato. Havendo qualquer divergência, não é aconselhável seguir a transação. Uma cópia da abertura do inventário bem como de sua numeração judicial, se for o caso,também é fundamental para essa verificação de propriedade.

A Lei Federal 11.441/2007 possibilitou a realização de inventários através de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto a divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e não possuir o falecido qualquer pendência junto a Secretaria da Receita Federal.

Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 (sessenta dias).

Caso na hipótese o falecido tenha deixado pendências junto a Secretaria da Receita Federal ou até mesmo dívidas de IPTU no imóvel objeto de negociação, tais pendências precisam ser sanadas antes da assinatura do contrato ou especificados os ônus de cada parte.

Caso o obstáculo encontrado seja a existência de testamento, a existência de filho incapaz ou menor ou até mesmo a discordância entre os herdeiros, será necessário o ajuizamento do processo de inventário, no curso do qual poderá ser solicitado o alvará para venda do imóvel, o que não é muito comum de ser obtido.

Portanto, havendo negociação de imóvel que está pendente de inventário, ou que esteja em situação de herança é fundamental a contratação de um advogado para analisar o caso concreto e melhor orientar os interessados.

Prescrição em face da Fazenda Pública

Prevalece o entendimento jurisprudencial no sentido de que as ações ajuizadas contra a Fazenda Pública regem-se pelo Decreto nº 20.910/32, que dispõe sobre a prescrição quinquenal, sendo-lhes inaplicáveis, em consequência, as regras de prescrição constantes no Código Civil. Sendo de direito público, e não de direito privado, a relação entre as partes do processo, incide a prescrição quinquenal, e não a trienal do Código Civil, pois a lei geral não pode derrogar a norma especial do Decreto nº 20.910/32, pouco importando a natureza da verba em discussão.

Art. 1º, do Decreto nº 20.910/32 - As dívidas passivas da União, dos Estados e dos Municípios, bem assim todo e qualquer direito ou ação contra a Fazenda federal, estadual ou municipal, seja qual for a sua natureza, prescrevem em (cinco) anos, contados da data do ato ou fato do qual se originarem.

Não há que se falar em prescrição quando o curso do prazo tiver sido suspenso nos termos do artigo 4º e parágrafo único do Decreto nº 20.910/32, diante da prática de atos que demonstram inequivocamente o interesse da autora em receber os triênios, bem como a demora da recorrida em providenciar o pagamento da dívida. 

Art. 4º, do Decreto nº 20.910/32 - Não corre a prescrição durante a demora que, no estudo, no reconhecimento ou no pagamento da dívida, considerada líquida, tiver as repartições ou funcionários encarregados de estudar e apurá-la.

Parágrafo único. A suspensão da prescrição, neste caso verificar-se-á pela entrada do requerimento do titular do direito ou do credor nos livros ou protocolos das repartições públicas, com designação do dia, mês e ano.

Ademais, diante do reconhecimento do crédito da autora em devido processo administrativo o curso do prazo prescricional é interrompido, devendo sua contagem ser zerada, iniciando novo curso prescricional. Esse é o entendimento de nosso Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO - 0031939-78.2009.8.19.0001 

1ª Ementa

DES. CLAUDIO BRANDAO - Julgamento: 03/04/2012 - DECIMA NONA CAMARA CIVEL

Apelação Cível. Direito Administrativo. Prescrição. Inocorrência. Servidores da Fundação ré que pretendem receber valores de triênios referentes ao período de novembro de 1995 a junho de 2001. Requerimento administrativo de cálculo de débito realizado antes de ter transcorrido o prazo prescricional de 05 (cinco) anos. Contagem do prazo previsto no artigo 1º do Decreto n.º 20.910/32 que se inicia a partir do reconhecimento da dívida por parte da Administração. Entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça. Sentença que acolhe a prejudicial de mérito que se reforma. Autores que lograram êxito em comprovar o direito alegado. Parte ré que não impugnou os cálculos apresentados pelos autores, bem como não comprovou que efetuou o pagamento da quantia devida. Recurso a que se dá provimento para julgar procedente o pedido inicial.

APELAÇÃO - 0407020-91.2008.8.19.0001

1ª Ementa

DES. AGOSTINHO TEIXEIRA DE ALMEIDA FILHO - Julgamento: 12/08/2011 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL

Apelação Cível. Ação proposta por servidores da Fundação para a Infância e Adolescência - FIA. Cobrança de triênios atrasados,referentes ao período de 1995 a 2001. Crédito reconhecido administrativamente. Prescrição interrompida. Causa madura para julgamento. Recurso provido, monocraticamente, com aplicação do artigo 557, § 1º-A do CPC.

Nesse passo, é mister citar o Verbete Sumular nº 85 do Superior Tribunal de Justiça:

 STJ Súmula nº 85 - 18/06/1993 - DJ 02.07.1993 - Relação Jurídica de Trato Sucessivo - Fazenda Pública Devedora – Prescrição.

Nas relações jurídicas de trato sucessivo em que a Fazenda Pública figure como devedora, quando não tiver sido negado o próprio direito reclamado, a prescrição atinge apenas as prestações vencidas antes do qüinqüênio anterior à propositura da ação.

Gratuidade de Justiça

Eis o entendimento jurisprudencial:

JUSTIÇA GRATUITA – Necessidade de simples afirmação de pobreza da parte para a obtenção do benefício – Inexistência de incompatibilidade entre o art. 4º da Lei n.º 1.060/50 e o art. 5º, LXXIV, da CF.

Ementa Oficial: O artigo 4º da Lei n.º 1.060/50 não colide com o art. 5º, LXXIV, da CF, bastando à parte, para que obtenha o benefício da assistência judiciária, a simples afirmação da sua pobreza, até a prova em contrário (STF – 1ª T: RE n.º 207.382-2/RS; Rel. Min. Ilmar Galvão; j. 22/04/1997; v.u) RT 748/172.

Divórcio em Cartório

Divórcio em cartório

Com a publicação da Lei no 11.441/2007, a separação e o divórcio consensual poderão ser realizados por escritura pública, desde que o casal não tenha filhos menores ou incapazes. Na escritura deverão constar todas as informações como a partilha dos bens, pensão alimentícia se necessária, o retorno do uso do nome de solteira, entre outras disposições.

Para que o tabelião possa lavrar a escritura, é preciso que o casal esteja acompanhado de um advogado.

I- Como fazer:

- O casal interessado deve primeiramente constituir um advogado da confiança de ambos. O advogado preparará uma minuta com os detalhes do acordo entre as partes sobre temas como pensão alimentícia, partilha de bens e, se for o caso, mudança no nome de um dos cônjuges.

- Depois de aprovados os detalhes do acordo, as partes comparecem perante qualquer cartório de notas para lavrar a escritura pública. No cartório, o tabelião verificará a lisura e legalidade do acordo, lavrando a escritura se tudo estiver nos termos da lei.
II- Dos prazos:
· Para promover a separação consensual, é necessário pelo menos um ano de casado, contado da data da celebração do casamento.

· No caso do divórcio, são dois anos, e a contagem inicia da data da separação de fato, situação esta que poderá ser comprovada com declarações de testemunhas idôneas.Caso o casal seja separado judicialmente, o prazo é de 1 ano para a conversão da separação em divórcio.

III- Documentos necessários:
Certidão de casamento;Documento civil de identidade;CPF;Certidão de nascimentos dos filhos (se houver);Guia de imposto de transmissão (quando existirem bens a partilhar) já pagos.
Atenção:
· Não é possível realizar a separação, divórcio ou inventário em cartório quando não há acordo entre os interessados;e se houver filhos menores e/ou incapazes.
· Além da despesas dos honorários ao advogado, o casal terá que pagar as custas do cartório que são tabeladas e variam de acordo com o valor dos bens a serem partilhados.