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É sabido que
entre muitos herdeiros não existe um interesse comum na manutenção da
propriedade em conjunto em razão do óbito de seus antigos proprietários,
geralmente um ente querido. Opta-se, então, pela venda do mesmo, em sede de
inventário.
Tanto
vendedores como compradores devem ser precavidos na compra e venda de imóvel
inventariado.
Como
sabemos, nem sempre os intermediadores responsáveis possuem todas as
informações necessárias para a negociação do imóvel. Portanto, procure sempre
informar-se sobre tudo que diz respeito ao imóvel, dos vendedores, dos compradores,
documentos, intermediadores, etc.
Por exemplo,
se o corretor responsável exige um sinal para a assinatura do contrato
preliminar, também conhecido como Contrato de Promessa de Compra e Venda, é
importante se certificar quem estará assinando o referido contrato pelo
vendedor possui procuração específica com tais poderes. Mais ainda, é
fundamental a leitura cuidadosa de todas as cláusulas, principalmente aquelas
que delegam responsabilidades.
É prudente que
o comprador solicite uma certidão de propriedade do imóvel à seu custo e
verifique quem consta no referido documento como proprietário para observar se
correspondente com as pessoas que estão assinando o contrato. Havendo qualquer
divergência, não é aconselhável seguir a transação. Uma cópia da abertura do
inventário bem como de sua numeração judicial, se for o caso,também é
fundamental para essa verificação de propriedade.
A Lei
Federal 11.441/2007 possibilitou a realização de inventários através de
escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento,
não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros
quanto a divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado
e não possuir o falecido qualquer pendência junto a Secretaria da Receita
Federal.
Preenchidos
todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura
pública, o inventário pode ser concluído em até 60 (sessenta dias).
Caso na
hipótese o falecido tenha deixado pendências junto a Secretaria da Receita
Federal ou até mesmo dívidas de IPTU no imóvel objeto de negociação, tais
pendências precisam ser sanadas antes da assinatura do contrato ou
especificados os ônus de cada parte.
Caso o
obstáculo encontrado seja a existência de testamento, a existência de filho
incapaz ou menor ou até mesmo a discordância entre os herdeiros, será
necessário o ajuizamento do processo de inventário, no curso do qual poderá ser
solicitado o alvará para venda do imóvel, o que não é muito comum de ser obtido.
Portanto,
havendo negociação de imóvel que está pendente de inventário, ou que esteja em
situação de herança é fundamental a contratação de um advogado para analisar o
caso concreto e melhor orientar os interessados.
O livro Jurisdição Constitucional, de autoria do ministro do Supremo Tribunal